Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) Liegestühle, Gartenmöbel oder Sonnenschirme aufstellen, ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen. Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkästen oder Schaukeln aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Auch Grillen ist normalerweise kein Problem. Aber natürlich muss gerade bei Mehrfamilienhäusern darauf geachtet werden, die Nachbarn nicht einzuräuchern, es ist möglichst Abstand zum Haus und den Mitbewohnern zu halten. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern, hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist. Dürfen alle Mieter des Mehrfamilienhauses den Garten nutzen, müssen sie sich hinsichtlich der „Möblierung“ und der Nutzung untereinander absprechen.
Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass die Mieter des Hauses die Kosten der Gartenpflege als Nebenkosten zahlen müssen. Dazu gehören nach einem Urteil des Landgerichts Potsdam (11 S 81/01) aber nicht die Kosten für die Anschaffung der Gartengeräte. Nur die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kostenpositionen sind umlagefähige Nebenkosten. Das sind die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Muss der mitvermietete Garten laut Mietvertrag vom Mieter gepflegt werden, heißt das so der DMB vor allem Rasen mähen, Unkraut jäten und Beete umgraben. Normalerweise ist der Mieter nur für einfache Arbeiten verantwortlich (LG Siegen 3 S 211/90 und LG Detmold 2 S 180/88). An Sonn- und Feiertagen sowie werktags zwischen 20 und 7 Uhr dürfen in Wohngebieten Rasenmäher, Motorkettensägen, Heckenscheren und Vertikutierer nicht eingesetzt werden. Geräte, wie Laubsammler, Laubbläser, Rasentrimmer oder Graskantenschneider dürfen außerdem werktags nur zwischen 9 und 13 sowie von 15 bis 17 Uhr benutzt werden. Der Vermieter darf dem Mieter keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Der Vermieter hat insoweit kein Direktionsrecht (LG Köln 1 S 119/09). Das gilt auch, wenn der Mieter völlig andere Vorstellungen von Gartengestaltung und Gartenpflege entwickelt. So kann es passieren, dass sich der beim Vertragsbeginn überlassene „englische Rasen“ im Laufe der Mietzeit zu einer Wiese mit Klee und Unkraut wandelt.
