Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund für Vermieter ist "Eigenbedarf".

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mieterwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister. Entferntere Familienangehörige gehören in aller Regel nicht hierzu.

Der Vermieter muß die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen oder wenn der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellen will, weil sonst die Gefahr besteht, daß sich das Kind vom Elternhaus löst.

Der Vermieter muß im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muß einen konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

 

Die Eigenbedarfskündigung ist aber unbegründet:

Bei vorgeschobenem Eigenbedarf:

Das ist der Fall, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, die Mietwohnung ernsthaft überhaupt nicht nutzen will. Hier geht es dem Vermieter darum, einen "aufmüpfigen" und "lästigen" Mieter loszuwerden. Indizien sind: Vorhergegangene Streitigkeiten über Heiz- und Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung oder Mietminderung.
 

Bei rechtsmißbräuchlichem Eigenbedarf:

Hier liegt Eigenbedarf "nur auf dem Papier" vor, die Kündigung ist aber grob unbillig und damit unzulässig. Zum Beispiel dann, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leerstehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte. Hält der Vermieter trotz leerstehender Wohnung an der Kündigung fest, ist das rechtsmißbräuchlich.
 

Bei überhöhtem Wohnbedarf:

Mißbräuchlich kann es auch sein, wenn der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, wenn zum Beispiel eine Vermieterin mit ihrem kleinen Kind eine 250 Quadratmeter große 7-Zimmer-Wohnung kündigt.
 

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf:

Das ist der Fall, wenn der Vermieter die Kündigung auf Gründe stützt, die schon vor Abschluß des Mietvertrages vorgelegen haben oder vorhersehbar waren. Wenn der Vermieter vor Abschluß des Mietvertrages hätte wissen müssen, daß er die Wohnung in naher Zukunft benötigt. Er hätte den Mieter bei Vertragsabschluß darauf hinweisen oder einen Zeitmietvertrag abschließen müssen.
 

Bei befristetem Eigenbedarf:

Fälle, in denen der Vermieter in der gekündigten Wohnung nur gelegentlich übernachten will oder wenn der Vermieter die Wohnung nur kurzfristig für einige Monate benötigt.
 

Bei Zweckverfehlung:

Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Wohnung gar nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt. Kündigt der Vermieter für seine 80jährige gehbehinderte Mutter eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug, dafür aber mit Einzelkohleöfen, dann ist diese Wohnung für die 80jährige sicherlich nicht geeignet.

Heizungs- und Warmwasserkosten sind ebenfalls Nebenkosten. Während die "kalten" Nebenkosten aber häufig vom Vermieter noch selbst abgerechnet werden, werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemessdienstfirmen erstellt. Grund hierfür ist, dass die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Häuser vorschreibt, die von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen versorgt werden. Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können, in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen oder wenn im Haus eine besonders energiesparende Heizung, zum Beispiel eine Solaranlage, eingesetzt wird. In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen.

Ansonsten gilt immer die Heizkostenverordnung. Danach muss der Vermieter mindestens 50 Prozent, aber höchstens 70 Prozent der Heizungs- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen. Hierzu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit so genannten Erfassungssystemen ausgestattet sein, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festem Maßstab, im Regelfall nach der Wohnfläche, verteilt.

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht „noch einmal darüber schlafen“ und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Ausnahme: Im Mietvertrag ist ausdrücklich ein Widerrufsrecht vereinbart.

Außerdem: Erfolgt der Vertrasabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (Unternehmer) oder postalisch, telefonisch oder per E-Mail, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von 14 Tagen seine Erklärung/Unterschrift widerrufen. Ist er über das Widerrufsrecht nicht belehrt worden, hat er 12 Monate Zeit, zu widerrufen.

Aber: Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist, dass der Mieter die Wohnung vorher nicht besichtigt haben darf.

Tipp:
Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Bei freifinanzierten Wohnungen - im Gegensatz zu Sozialwohnungen - darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert. Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird. Seit September 2001 gibt es so genannte "qualifizierte Mietspiegel". Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden sind und von der Gemeinde bzw. den beiden Interessenverbänden - Mieter und Vermieter - gemeinsam anerkannt worden sind. Sie haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Tut er dies nicht, begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig "anordnen", es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.Jahressperrfrist heißt, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen. Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mit Hilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent ansenken. In diesen Städten darf dann die Miete nur noch um 15 Prozent in 3 Jahren steigen. Voraussetzung ist aber immer, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, also zum Beispiel der Mietspiegelwert, nicht überschritten wird.

Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.

Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden. Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlung - darf der Vermieter nie fordern. Ausnahme: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen.

Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag. Er darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) anlegen. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muß der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen.

Unbefristete Mietverträge kann der Mieter jeder Zeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Er muss aber die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt  grundsätzlich für Mieterkündigungen von unbefristeten Mietverträgen, unabhängig von der Wohndauer.

Soweit in alten Mietverträgen eine 14-tägige oder einmonatige Kündigungsfrist vereinbart wurde, gilt diese weiter.

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen.
Das Kündigungsrecht kann auch durch einen so genannten Kündigungsverzicht oder -ausschluss im Mietvertrag bis zu 4 Jahre lang ausgeschlossen sein.
 

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkündigungsrechte:

Ankündigung einer Modernisierung:

Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli. 

Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete:  

Erhält der Mieter im März eine Mieterhöhung zum 1. Juni, kann er spätestens bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli. 

Mieterhöhung nach Modernisierung:

Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. Juli endet. 

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen:

Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Staffelmietvertrag:

Ein Staffelmietvertrag - auch ein zeitlich befristeter - kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden. 

Tod des Mieters:

Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein allein stehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis nach einer Überlegungsfrist von 1 Monat mit einer Frist von 3 Monaten kündigen

Untermiete:

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.

Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

2 bis 3 Millionen Mietverträge werden jährlich abgeschlossen. Die meisten schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen, das heißt mehr oder weniger umfangreichen Formularmietverträgen.

Mietverträge können aber auch nur aus "ein paar Zeilen" bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Dann hätte der Mieter mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun, und er müsste auch keine Nebenkosten zahlen.

Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter, aber auch weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was alles mündlich vereinbart ist, sind mündliche Mietverträge die Ausnahme.

Schriftliche Mietverträge sind die Regel:

Formularmietvertrag

Vorgedruckte Vertragstexte, die von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Maklern herausgegeben werden. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen Seiten aufgelistet. Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst vom Mieterverein überprüft werden.

Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge abgeschlossen werden.

Unbefristete Mietverträge

Der "normale" Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für Vermieter gelten Kündigungsfristen - je nach Wohndauer - zwischen 3 und 9 Monaten. Will er kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, dass insbesondere bei "Einliegerwohnungen" oder in Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
Achtung: Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden.

Zeitmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, meist Formularmietvertrag, in dem das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt wird. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen. Ausnahme: Fristlose Kündigung.

Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden, zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen sind, so dass der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann, oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt

Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Alter Zeitmietvertrag

Bis zum 31. August 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.

Wichtig: Dieser Typ Zeitmietvertrag gilt weiter, soweit er vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde. Heute kann er nicht mehr vereinbart werden.

Staffelmietvertrag  

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen.

Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Indexmietvertrag  

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht. Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete aufgrund von Modernisierungen jedoch höchstens um 3 Euro/qm steigen. Liegt die Miete unter 7 Euro/qm, darf sie wegen Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren höchstens um 2 Euro/qm steigen.

Die Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn die neue Miete unter Berücksichtigung der Betriebskosten für den Mieter ein Härte bedeuten würde, das heißt die neue Miete praktisch „unbezahlbar“ wird.

Wichtig: Hat der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit eines „Härteeinwandes“ hingewiesen, muss der Mieter seine Härtegründe schriftlich mitteilen, bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt.

Der Mieter, der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will oder trotz eines Kündigungsverzichts oder –ausschlusses das Mietverhältnis beenden will, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann versuchen, einen Nachmieter zu stellen.

Das ist zulässig, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist. Das ist die Ausnahme.

Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden. Das ist der Fall,

• wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, einen Ortswechsel vorzunehmen;
• wenn der Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird;
• wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird.

Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus, wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist. Wichtigstes Kriterium hierfür ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist, die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen.

Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, während der er prüfen und entscheiden kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt. Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu. Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen. Doch von dem Zeitpunkt an, zu dem der vom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei, muss also auch keine Miete mehr zahlen.

Wichtig: Kein Ausnahmefall, der zur Nachmieterstellung berechtigt, liegt vor, wenn es dem Mieter lediglich darum geht, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder wenn der Mieter sich eigene vier Wände angeschafft hat und nun ins Eigentum ziehen will.

Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (früher: II. Berechnungs-verordnung) dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden:

Grundsteuer:

Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".

Wasserkosten:

Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.

Abwasser:

Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube. 

Fahrstuhl:

Das sind Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Straßenreinigung / Müllabfuhr:

Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.

Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:

Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.

Gartenpflege:

Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit.

Beleuchtung:

Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.

Schornsteinreinigung:

Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung. 

Versicherungen:

Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Hauswart:

Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. übernimmt.

Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:

Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Telekom oder Kabel-Service-Gesellschaft zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Anders, wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.

Einrichtungen für die Wäschepflege:

Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
Vor dem Hinweis auf Broschüren des Deutschen Mieterbundes zu ergänzen:
Auch Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet.

Sonstige Kosten:

Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt.


Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter und Vermieter nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt "Wohnfläche" als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren.

Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer ist die Frist. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen.

In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das "übliche Verfahren" der Mängelanzeige würde dann viel zu lange dauern. Ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung reicht dann aus. Sind Vermieter oder Verwalter in Notfällen nicht zu erreichen, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen. Aber nur die notwendigen Kosten. Kann zum Beispiel der undichte Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.

Auch per Mietvertrag kann die Pflicht des Vermieters, Reparaturen durchzuführen und zu bezahlen, nicht ins Gegenteil verkehrt werden. Eine Ausnahme gibt es allenfalls für so genannte Kleinreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat zwischen 1989 und 1992 in drei Grundsatzentscheidungen zu diesem Thema abschließend Stellung genommen: Der Mieter muss nur zahlen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Wirksam ist die Klausel nur, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist (150 Mark) und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres (300 Mark bzw. 8 Prozent der Jahresmiete) und nur Reparaturen an Gegenständen erfasst werden, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Außerdem darf der Mieter nur zur Bezahlung der Kleinreparatur per Mietvertrag verpflichtet werden - nicht zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker. Erfüllt die Kleinreparaturklausel nicht all diese Voraussetzungen, ist sie unwirksam. Dann muss der Vermieter auch für kleinere Reparaturen bezahlen.

Achtung: Die hier genannten Obergrenzen von 150 bzw. 300 DM hat der Bundesgerichtshof vor fast 25 Jahren für wirksam erklärt. Heute muss man von höheren Beträgen ausgehen, etwa 100 bis 120 Euro im Einzelfall.

Gestützt auf die Sozialklausel, kann der Mieter auch einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde. Die Sozialklausel ist keine Ausnahmeregelung im Gesetz, sie ist vielmehr das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters.

Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich: Fehlender Ersatzwohnraum. Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen, wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist wie die bisherige.

Neben fehlendem Ersatzwohnraum kommen als Härtegründe noch in Betracht: Hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer. Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Mieterwiderspruchs gegen die Kündigung. So kommen zum Beispiel hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer und Schwierigkeiten, eine Ersatzwohnung zu finden, häufig zusammen. Gerade für diese Mieter ist die Sozialklausel ein wichtiges Recht.

Können sich Mieter und Vermieter über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einigen, muß das Gericht entscheiden. Das kann anordnen, dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt wird. Voraussetzung ist, daß die Härtegründe, auf die sich der Mieter beruft, schwerer wiegen, als das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Als Faustregel gilt: Droht durch die Kündigung und einen möglichen Umzug eine Gesundheitsbelastung oder -gefährdung, geht das Recht auf körperliche Unversehrtheit (Mieterinteresse) dem Vermieterinteresse auf freie und selbstbestimmte Lebensgestaltung immer vor.

Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muß schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muß der Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in Händen halten. Allerdings gilt diese Zwei-Monats-Frist nur, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und die Frist hingewiesen hat. Ansonsten kann der Mieter auch noch später - bis zum ersten gerichtlichen Termin des Räumungsrechtsstreits - der Kündigung widersprechen.

Durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eröffnet sich die Möglichkeit, das Mietshaus "scheibchenweise" oder wohnungsweise zu verkaufen, was natürlich deutlich höhere Renditen verspricht, als das Haus im Ganzen zu verkaufen.

Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht, wenn er umwandeln will. Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab.

Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für die Mieter nichts. Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen, die Wohnung zu verkaufen.

Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort zu dem Preis kaufen muss, den ihm der Vermieter nennt. Mieter haben das Recht, so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird, in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muss, muss sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden, ob er kaufen will. Und zwar zu den Bedingungen, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Der Mieter hat also das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen. Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten.

Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, tritt der in das bestehende Mietverhältnis ein. Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts. Allerdings erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter, da der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat, um dort selber einzuziehen.

Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz: Die Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung in derartigen Umwandlungsobjekten ist mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Landesregierungen können - und haben dies vielfach schon getan - die Sperrfrist für Vermieterkündigungen in Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, auf bis zu 10 Jahre ausdehnen.

Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Der Vermieter kann also nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten beachten, und der Mieter kann sich aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar fristlos kündigen.

Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder unter Umständen Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.

Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat, bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können. Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsabschluss Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.

Wichtig: Der Mieter muss seinen Vermieter immer darüber informieren, wenn ein Mangel vorliegt. Er ist zur Mitteilung verpflichtet. Hat er dies getan, schadet es seinem Recht auf Mietminderung auch nicht, wenn er einige Monate lang trotz Mängel und trotz Mängelanzeige anstandslos weiter die Miete gezahlt hat. Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen sollten Sie Ihren Mieterverein fragen.
 

Achtung Mieterhöhung:

Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, werden die "Karten aber völlig neu gemischt".
Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache "niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität", kann der Mieter wegen "Altmängeln" die Miete kürzen. Der Minderungsbedarf darf aber nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung.